Har Borås äkta bostadsbrist?

Ledare Artikeln publicerades
Här på Getängen i Borås vill ägarna av gamla Haléns bygga runt 500 bostäder i sju kvarter. Illustration: Consortio Fashion Group.

När storstäderna nu börjar känna av ett stundande fall på bostadsmarknaden ligger Borås bättre till än många andra. Men även här behöver politiken och ambitiösa byggare ta in, att bostadsbrist är en sak, verklig efterfrågan och betalningsförmåga något annat.

Kommunfullmäktige i Borås ska nästa torsdag fatta beslut om att förlänga bostadsbyggnadsprogrammet ett år. Innan ett nytt kan antas vill kommunstyrelsen både invänta besked om Götalandsbanans dragning och att den nya översiktsplanen fastställts. Det är begripligt.

Men hur stort bostadsbyggande är det egentligen rimligt att Borås planerar för? Att väldigt många människor söker bostad råder det ingen tvekan om. Att många lever alldeles för trångbott är också uppenbart. Allmännyttan AB Bostäder talar om en fem år lång väntetid i kön.

Som ”svar” skriver kommunalrådet Tom Andersson (MP) till fullmäktige att ”Borås stad har för avsikt att det ska byggas 800 bostäder/år vilket motsvarar en fördubbling av dagens bostadsbyggande”. Vi ska alltså se framför oss fler byggkranar svinga än kanske någonsin.

Foto:
En bild från i fjol under byggandet av en av etapperna av Hestra parkstad.

Borås ambitiösa planer diskuteras alltså samtidigt som rubrikerna om tilltagande oro på bostadsmarknaden duggar tätt:

I måndags meddelade fastighetsbolaget Wallenstam att 90 planerade bostadsrätter i Solberga i södra Stockholm omvandlas till hyresrätter.

”Det blåser upp till storm”, hette det på DN Debatt i lördags där ekonomen och grundaren av tankesmedjan Intelligence Watch Anders Olshov sågade den kalkyl från Boverket och regeringen som etablerats som en sanning i debatten, där Sverige för att bygga bort bristen behöver 710 000 nya bostäder på tio år. Till exempel sa statsminister Stefan Löfven (S) i partiledardebatten i SVT i maj i fjol: ”Ackordet är 700 000 nya bostäder till 2025”.

20 juli, när de flesta funderade mer på vart solen tagit vägen än befolkningsprognoser, publicerade Boverket en ny rapport där behovet skrevs ner till 600 000 bostäder. Men även denna nedskrivna siffra är alldeles för hög, menar Olshov: ”Enligt vår bedömning (...) kommer det snarare att efterfrågas mellan 270 000 och 480 000, varav det övre intervallet sannolikt skulle kräva att staten genom riktade stöd tar ett tydligt ansvar för de nyanländas bostadsfinansiering.”

Resonemanget byggs under med den demografiska utvecklingen: ”Antalet utrikes födda förväntas öka med ytterligare 566 000 personer 2017-2025. Det är nästan uteslutande för dem det stora byggbehovet finns”, skriver Olshov, som menar att ”de nyanlända är därför för lång tid framöver beroende av offentligt stöd för att kunna efterfråga hyresrätter och kan än mindre efterfråga bostadsrätter.”

Maria Pleiborn, demograf vid konsultbolaget WSP som studerat i många år bostadsmarknaden, är också kritisk: ”710 000 är bara påhitt! Man ska inte ge Boverket i uppdrag att räkna. Det är helt värdelösa siffror”, sa Pleiborn under ett seminarium ledarsidan deltog i förra veckan. Pleiborn beskrev Stockholms omtalade bostadskö som innehållande mycket luft: ”Inte ens hälften av de som står i kön har ekonomi för att betala för en trerummare”.

Borås är givetvis inte Stockholm, och det ska vi vara glada för. Kraschar marknaden i huvudstaden är fallhöjden betydligt lägre här. Men indirekt uppstår en påverkan här ändå, om bostadsbolag går omkull och fryser finansmarknaden till is.

Ett alldeles nytt index från fastighetskonsulten Jones Lang Lasalle och analysföretaget Evidens placerar Borås i ett stabilt marknadsläge, medan varningsklockorna ringer för andra orter.

Här är siffrorna i det nya ”efterfrågeindex” som mäter tillgång mot betalningsförmåga på olika orter. Borås ligger med 0,3 mycket bra till, medan Mölndal ligger illa till. Över 2,0 avses visa på överproduktion relativt vad folk har råd med. Karta: Jones Lang Lasalle-Evidens Index.

En siffra över 2,0 indikerar otillräcklig betalningsförmåga hos hushållen relativt mängden lediga och planerade bostäder. Av de mätta orterna ligger Borås mycket lågt, index 0,3, medan Örebro får 2,6, Uppsala 2,8, Järfälla 3,2, Mölndal 2,8. Även Stockholm ligger i farozonen (2,3).

I indexet redovisas utvecklingen för Borås de senaste tre åren. Som synes har det inte ”stuckit iväg” på senare tid, som i flera andra städer. Risknivån bedöms alltså här som låg. Källa: Jones Lang Lasalle-Evidens intex.

Ännu finns inga tydliga tecken på att bromsen slagit till i Borås. Det är ändå noterbart att sex av de tio dyraste bostadsrätterna som finns till salu på Hemnet är nyproduktion. Och av de sexton bostadsrättslägenheter i stan som enligt sajten booli.se legat ute till försäljning längst tid är samtliga utom en nyproduktion med kvadratmeterpriser runt 26 000 kronor.

De är fina och lär säkert bli sålda snart. Men den politiska debatten är i behov av tilllnyktring: Bostadsbehov och kölängder är inte detsamma som faktiskt efterfrågan och betalningsförmåga.